Werden einzelne Räume des Eigenheims oder der Eigentumswohnung für die eigenen betrieblichen Zwecke verwendet oder an fremde Dritte vermietet, kann das bei einem späteren Verkauf Auswirkungen auf die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) Befreiung haben. 

Der Verkauf des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung ist von der Immobilienertragsteuer befreit, wenn eben gewisse Hauptwohnsitzfristen vorliegen. Es gibt die „2-jährige-Befreiung“ und die „Befreiung 5 aus 10 Jahren“. Gemeint ist bei der 2-jährigen Befreiung, dass seit der Anschaffung oder Herstellung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz dort begründet gewesen sein muss. Diese Befreiung ist ausschließlich bei Kauf oder eigener Herstellung (Bau) anwendbar. Bei der zweiten Variante „5 aus 10“ muss in den letzten zehn Jahren vor Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend irgendwann der Hauptwohnsitz vorgelegen sein, egal ob die Wohnung bzw Eigenheim geschenkt
oder gekauft wurde. Beide Befreiungsbestimmungen haben für sich gleich, dass der Hauptwohnsitz aufgegeben werden muss und mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche eigenen Wohnzwecken dienen muss.

Also was hat es mit dieser 2/3-Grenze auf sich? Werden mehr als 33,33% für berufliche bzw außerbetriebliche (Arbeitszimmer, Vermietung für fremde Wohnzwecke) oder betriebliche (Therapieraum, Praxis, Büro, etc) Zwecke verwendet verliert man bei einem Verkauf zur Gänze die Hauptwohnsitzbefreiung. Im Umkehrschluss werden nur bis zu 33,33% für betriebliche oder berufliche Zwecke verwendet, bleibt nur bei Vorliegen von nichtselbständiger Arbeit (zB Nutzung als Arbeitszimmer/Homeoffice) oder bei einer Vermietung die ganze Hauptwohnsitzbefreiung aufrecht. Bei den betrieblichen Einkünften (wie Einkünfte aus selbständiger Arbeit oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb) gibt es noch eine weitere Untergliederung zu beachten. Denn steuerlich betrachtet liegt immer dann Betriebsvermögen vor, wenn die betriebliche Nutzung mindestens 20% von der Gesamtnutzfläche beträgt. Wenn die Gesamtnutzfläche unter 20% liegt, dann bleibt der Gebäudeteil privat und die Hauptwohnsitzbefreiung greift. Liegt jedoch eine betriebliche Nutzung von 20% bis eben 33,33% vor, dann wird für diesen Teil eine ImmoESt anfallen, für die übrige Fläche bleibt die Hauptwohnsitzbefreiung aufrecht.

In einem Beispiel veranschaulicht: Es gibt ein Haus mit einer Nutzfläche von 200 m². Es werden für die eigene selbständige Tätigkeit Räumlichkeiten im Ausmaß von 50 m² für Therapieraum und Büro genutzt. Demnach sind 25% der Gesamtnutzfläche betrieblich genutzt und gelten auch als Betriebsvermögen (immer eben, wenn mindestens 20% genutzt werden). Bei einem späteren Verkauf bleiben vom Verkaufserlös somit 75% steuerfrei und für den betrieblichen Anteil von 25% fällt eine Immobilienertragsteuer an. Anders verhält es sich, wenn die gleiche Fläche einer dritten Person vermietet wird. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten als außerbetriebliche Einkünfte und sind nach wie vor der Privatsphäre zuzurechnen. Bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft ist nach wie vor der gesamte Verkaufserlös von der Immobilienertragsteuer befreit, weil eben nur die 2/3-Grenze relevant ist und im konkreten Beispiel mehr als 2/3 eigenen Wohnzwecken dienen. Die Untergrenze von 20% findet hier keine Anwendung.